Immobilienbewertung als Grundlage für fundierte Entscheidungen

Eine Immobilienbewertung schafft Klarheit. Sie hilft dabei, Kaufpreise realistisch einzuordnen, Verkaufsentscheidungen fundiert zu treffen und Verhandlungen sachlich zu führen. Gerade in einem dynamischen Markt ist sie ein zentrales Instrument für Käufer, Verkäufer und Eigentümer. Hier erfahren Sie das Wichtigste darüber. 

In welchen Situationen eine Immobilienbewertung relevant ist 

Eine Immobilienbewertung ist immer dann relevant, wenn der marktgerechte Wert einer Immobilie eine Rolle spielt. Dies sind die häufigsten Fälle: 

• Sie planen, eine Immobilie zu kaufen, und wollen wissen, ob der aufgerufene Kaufpreis angemessen ist. 

• Sie möchten eine Immobilie verkaufen und den Kaufpreis festlegen. 

• Sie wollen eine Immobilie vererben. Ihr Wert wird benötigt, um die Erben gleichermassen zu bedenken. 

• Bei einer Trennung oder Scheidung fliesst der Wert etwaiger Immobilien in den Vermögenswert ein. Auf dessen Basis findet der Ausgleich der Errungenschaft statt. 

Nicht nur für Privatpersonen kann eine Immobilienbewertung in der Schweiz relevant sein. Auch Unternehmen müssen in bestimmten Szenarien wissen, wie viel eine Immobilie wert ist. Dies gilt etwa für die Bilanzierung, die Versicherung sowie Kauf oder Verkauf.

Welche Faktoren bei einer Immobilienbewertung berücksichtigt werden 

Bei einer Immobilienbewertung werden zahlreiche Faktoren betrachtet. Das Ziel ist es, den objektiven Marktwert realistisch abzubilden. Diese Faktoren sind besonders wichtig: 

• Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung) 

• Lage der Immobilie (sowohl Kanton und Region als auch Quartier und Strasse; Erreichbarkeit, Nähe zu Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Naherholung) 

• Objektive Merkmale und baulicher Zustand (Baujahr, Bauweise, Wohnfläche, Anzahl Zimmer; technischer Zustand der Haustechnik, Sanierungen von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung) 

• Grundstück (Fläche, Baurecht, Bauverbote) 

• Bau- und Ausstattungsstandard (Materialien, Heizsystem) 

• Energieeffizienz (GEAK, CO₂-Emissionen, Sanierungspotenzial, Förderfähigkeit) 

Was eine Immobilienbewertung leisten kann und was nicht

Eine Immobilienbewertung bildet den Preis ab, der beim normalen Verkauf einer Immobilie wahrscheinlich erzielbar ist. Sie orientiert sich an realen Marktdaten und berücksichtigt Fakten, aber keine Emotionen. 

Die Immobilienbewertung ist in der Lage, Grundlagen für eine Entscheidung zu schaffen. Zudem stellt sie eine Vergleichbarkeit her und zeigt wirtschaftliche Potenziale auf. Allerdings ist der Marktwert, der im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt wird, nicht automatisch der Verkaufspreis. Handelt es sich um ein «Liebhaberobjekt», also um eine Immobilie mit besonderem Charme, Geschichte oder speziellen Eigenschaften, kann der Preis deutlich davon abweichen. Dazu zählen beispielsweise eine besondere Lage, ein spezieller Grundriss oder ein einzigartiger Baustil.

Bei den Verhandlungen spielen neben dem Wert der Immobilie andere Faktoren wie das Timing und das Verhandlungsgeschick beider Seiten eine Rolle. Es ist daher sehr wahrscheinlich, dass der Preis der Immobilie über oder unter ihrem Wert liegt. Zudem kann eine Immobilienbewertung nicht die zukünftigen Marktbewegungen voraussagen, sondern nur vermuten. Ebenso kann sie nicht die Due Diligence ersetzen, die vor einem Immobilienkauf unbedingt stattfinden sollte.

Wie sich verschiedene Bewertungsansätze unterscheiden 

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

• Das Sachwertverfahren betrachtet, wie viel es kosten würde, die Immobilie auf gleiche Weise am gleichen Ort erneut zu errichten. Addiert werden der Bodenwert, die Baukosten und die Nebenkosten, abgezogen wird die Wertminderung aufgrund des Alters. 

• Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise von Immobilien herangezogen, die vergleichbare Parameter wie Lage, Alter, Zustand und Fläche aufweisen. Dadurch lässt sich ableiten, wie hoch der erzielbare Preis sein kann. 

• Das Ertragswertverfahren kommt vor allem für Immobilien infrage, die vermietet werden sollen beziehungsweise vermietet sind (z.B. Mehrfamilienhäuser). Es basiert auf den zu erwartenden Mieteinnahmen beziehungsweise den jährlichen Netto-Mietzinseinnahmen. 

Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt von der Immobilie und der Zielsetzung ab. In der Praxis werden die Methoden häufig kombiniert, um ein möglichst realistisches Bild zu erhalten.

Gerne unterstützen wir Sie bei der professionellen Bewertung Ihrer Immobilie. Künzler & Partner Immobilien steht Ihnen dabei mit Marktkenntnis, Erfahrung und einer sachlichen Einschätzung zur Seite. Nehmen Sie Kontakt auf!